Golden visa Grecia: requisitos, zonas de inversión y costes

La golden visa de Grecia exige entre 250.000 y 800.000 euros según la ruta y la zona, no impone estancia mínima y da un permiso de cinco años renovable mientras se mantenga la inversión. Es una de las pocas golden visas europeas que aún admiten compra de vivienda, aunque con umbrales más altos desde 2024.

Umbrales de inversión inmobiliaria

Según la página de Grecia de Golden-Visa.com, los importes dependen de la ubicación del inmueble.

Zona	Inversión mínima
Ática, Tesalónica, Míkonos, Santorini e islas de más de 3.100 habitantes	800.000 €
Resto de Grecia	400.000 €
Reconversión de edificio comercial o industrial a vivienda, o rehabilitación de edificio protegido	250.000 €

La fuente indica que las islas de más de 3.100 habitantes incluyen Creta, Rodas, Corfú y la mayoría de las islas populares. En todas las vías inmobiliarias, la inversión debe ser una única propiedad de al menos 120 metros cuadrados de superficie habitable principal. Dos pisos pequeños no se suman, y solo los cónyuges pueden compartir la titularidad de una inversión.

Estas condiciones se endurecieron con la Ley 5100/2024, que redujo la vía inmobiliaria desde el 1 de septiembre de 2024, según el repaso de programas cerrados o reducidos. Es un paralelo con lo ocurrido en España, que explicamos en el fin de la golden visa en España.

Rutas no inmobiliarias

Vía	Importe
Depósito a plazo en un banco griego (mínimo 12 meses, renovación automática) o bonos del Estado griego con al menos tres años de vencimiento	500.000 €
Acciones o bonos nuevos cotizados de una empresa griega, un REIC solo griego o un fondo cerrado	500.000 €
Acciones, bonos corporativos o públicos griegos en mercados regulados	800.000 €
Participaciones en fondos que inviertan solo en Grecia	350.000 €
Participación en una start-up Elevate Greece (máximo 33 %, con condiciones de empleo)	250.000 €

La propia fuente advierte de que no encontró en un registro oficial las normas de las vías de capital, y que sus cifras proceden de despachos, prensa y asesores, de modo que hay que confirmarlas con un abogado griego.

Idea clave: el depósito y los fondos evitan los costes de compraventa y el riesgo de mercado inmobiliario, pero exigen más capital que la vivienda en zonas de 400.000 euros.

Costes

Las tasas oficiales son de 2.000 euros para el solicitante principal, que se repiten en cada renovación de cinco años, 150 euros por familiar adulto y 16 euros por tarjeta. Se informa de que los menores están exentos, pero la fuente recomienda confirmarlo antes de presentar.

En la compra, el impuesto de transmisión es de alrededor del 3,09 %, más notaría, registro, abogado y agente. Para una vivienda de 400.000 euros, la fuente estima de 22.000 a 32.000 euros de gastos únicos, es decir, un total de 422.000 a 432.000 euros. Además, en septiembre de 2026 se anunció una subida del impuesto de transmisión para compradores individuales no comunitarios, del 3 % al 15 %, prevista provisionalmente para el 1 de julio de 2027 y no legislada cuando se consultó la página.

Plazos y condiciones de mantenimiento

El plazo oficial objetivo es de 50 a 60 días; en la práctica, de cuatro a seis meses para expedientes bien preparados, y se informa de 12 a 16 meses en Ática. El pago debe hacerse íntegro antes de presentar, por transferencia bancaria trazable; no se aceptan efectivo por encima de 500 euros ni criptomonedas.

Una inversión cubre al cónyuge o pareja registrada, a hijos menores de 21 años y a los padres de ambos cónyuges. Cada uno recibe su permiso, que caduca con el del inversor. El permiso no autoriza a trabajar, aunque se admite tener acciones o un puesto no ejecutivo en un consejo.

Riesgos que conviene valorar

• Alquiler turístico: prohibido para la vivienda del visado.
• Venta o retirada del capital: termina los permisos salvo que se cambie a otra inversión cualificada.
• Obras: las rutas de conversión y de edificio protegido tienen riesgo de licencias y construcción.
• Cambios normativos: el aumento del impuesto de transmisión es un ejemplo.
• Fuentes secundarias: parte de las cifras no se pudo cotejar con registro oficial.

Residencia y nacionalidad

La golden visa griega es solo residencia. La nacionalidad exige unos siete años de residencia genuina y pruebas de idioma e integración, y la residencia de larga duración de la UE generalmente unos cinco años reales y continuos. Pasar la mayor parte del tiempo fuera puede no computar; pide consejo antes de contar con ello. Para el caso español, véase golden visa y nacionalidad.

Cómo compararla

Para decidir entre países, contrasta con los requisitos de Portugal y con la golden visa más barata de Europa. Y si tu interés original era España, repasa las alternativas a la golden visa española.

Este artículo es información general basada en fuentes divulgativas y no es asesoramiento jurídico. Verifica todas las cifras con la administración griega y con un abogado local.

Cómo ver el caso español junto al griego

Las dos historias se parecen más de lo que parece. En ambos países, la presión sobre la vivienda llevó a restringir la inversión inmobiliaria: España la eliminó en 2025, según la página de España de Golden-Visa.com, y Grecia elevó umbrales en 2024. Lo que cambia es el resultado: en Grecia la vía sigue abierta, con importes distintos según la zona, y España ofrece hoy solo rutas sin inversión. Para quien tenía en mente la opción española, el caso griego es el más cercano en términos de coste y de ausencia de estancia mínima, aunque con condiciones propias como la prohibición de alquiler turístico.

Una lista antes de comprar en Grecia

Si estás considerando la vía inmobiliaria, estos puntos conviene tenerlos por escrito antes de reservar.

1. Superficie. Una única propiedad de al menos 120 metros cuadrados de superficie habitable principal.
2. Zona. Comprueba en qué umbral cae el municipio: 400.000 u 800.000 euros.
3. Uso. Sin alquiler turístico ni subarriendo; los contratos de larga duración sí se admiten.
4. Pago. Íntegro y por transferencia bancaria trazable antes de presentar; sin efectivo por encima de 500 euros ni criptomonedas.
5. Costes extra. Impuesto de transmisión de alrededor del 3,09 %, más notaría, registro, abogado y agente.
6. Calendario fiscal. Pregunta por el aumento anunciado para compradores no comunitarios y por su fecha prevista.
7. Salida. Qué ocurre si vendes: el permiso termina salvo cambio a otra inversión cualificada.

La lista no sustituye el consejo de un abogado griego; las cifras proceden de una fuente secundaria y deben confirmarse en un registro oficial.